走过饱过风霜，但又硕果累累的2003年的郑州房地产市场，又迎来继往开来的2004年，下面我们对2003年高层市场呈现的特点做以下回顾：
特点一：高层住宅投放增幅下降


      2003年，郑州高层住宅预批项目为59个，较去年同期相比只增加了个4个项目，投放面积为126.38万平方米，较去年增长了12.93％。从以上图表我们可以明显发现，无论是总体住宅投放量的增幅还是高层投放量的增幅都比以往有明显的下降，总体住宅比去年下降了近17个百分点，高层市场一改往日只涨不跌的局面，今年比去年竟然一下下降了近66个百分点，但高层住宅的增幅仍然高于总体住宅12个百分点，不过与01年和02年相比差距在不断缩小。
      高层占总体投放的比重继续走高。2000年高层住宅占比为20.89％，2001年占比为22.97％，2002年占比为34.86％，今年占比为39.16％。虽然高层住宅在投放量上的增幅有了大幅度的下降，但比重依然一路上扬。说明高层住宅在市场中的地位依然举足轻重。

特点二：销售增长速度加快

      2003年，郑州市高层住宅在售项目173个，较上年增长105.95％，高层住宅销售面积107.02万平方米，较上年增长了70.84%,总销售额为30.22亿元，比去年增长了64.33％，从上图看出， 2000年至今，郑州市高层住宅的销量不断上升，形势可人。自去年高层销售进入低俗后，今年开发商纷纷调整产品结构，更加注重产品的适用性和功能性，使得高层在销量上出现转机，投放与销售之比由去年的1.9：1降为今年的1.2：1，对存量房的消化起到积极的作用。

特点三：价格继续走低

      从2000-2003年，郑州高层住宅销售价格一直呈不断下滑趋势，四年间平均每平方米下跌了1000多元。
主要受以下几个方面影响：1、空置量较大，新老项目同台演绎。自2000年到2003年，高层项目共计投放约338.51万平方米，而销量为254.08万平方米，虽然今年高层销量大幅度的增加对空置率的降低起到积极的作用，但到目前为止仍然有未销售的高层项目达到84.43万平方米，占总投放量的25％，销售形势相当严峻。而现在的郑州房地产市场竞争更加激烈，产品更新换代的周期越来越短，这对于建筑、销售周期长、总价高的高层项目来说更是雪上加霜。今年高层在售项目为170个，而今年和02年批准的项目为85个，占总项目的50％，也就是说另外50％的项目为02年以前的老项目，老项目与小区规划、产品结构更加合理、设备更加先进齐全的新项目同台竞争，为了尽快回资金，降低淘汰的风险，在硬件条件无法比拟的情况下，降价自然就成为首选，大幅度的优惠，是使高层价格只跌不扬的一个原因。2、小高层倍受青睐。小高层扬多层之长，补高层之短，不仅提高了楼盘的档次，增加使用、绿化率，增设电梯方便出行，缩短工期，更重要的是建筑成本低于高层，同样东区两个项目一个为高层，一个为小高层，销售均价会相差近800元，随着小高层的份额不断提升，1999年-2000年小高层的投放量仅占高层市场的27％，而近两年小高层的投放量占高层投放量升至为35％，这样也拉低了整个高层市场的价格。3、经济别墅的冲击。随着市场竞争的加剧，高端的别墅市场也逐渐向多元化、平民化发展，像“联排”、“叠加”这样的经济别墅都是以低总价为诉求点，建筑面积主要集中在110-180平方米，价位在30-50万元，而建筑面积相同的高层，价位也主要集中在30-50万元之间，花同样钱享受城市边缘的清新空气和低容积的宽松，这是高层住宅无法与之抗衡的，这样就使一部分以居住为主的高层消费者，转移购买经济别墅，为了不减少市场份额，高层降价也是不得以而为之。

特点四：区域差异更加明显


      从上列图表我们可以看到，无论投放和销售数量主要集中在中区、东区和北区，而西区和南区受地理位置、经济发展等多方面的影响市场反映冷淡。
      北区是以农业路以北的区域，它以无法复制的人文环境和市政府明确的规划定位，使它成为近年来迅速升温的一方热土，人们理想的置业之地。该区在售项目为28个，共销售高层1267套，比去年同期多出518套，增幅达69.83％，销售面积为26.05万平方米，比去年同期增加2倍多，是销量增加最快，同时也是消化最好的区域，投放与销售之比为0.75：1。但以文化路为中轴线，东西两边却呈现不同的分布状态：1、从布局上看，文化路以西主要以多层住宅区为主要建筑形态的大盘为主，这些大盘中可以看到见缝插针般的小高层，如“清华园”、“中方园”。单一、纯粹的高层屈指可数，有代表性的要算“江山名典”；而文化路以东，由于临近“财富大道”经三路、在建的CBD和“别墅”群，产品档次自然水涨般高，主要以中高档住宅小区如“鑫苑名家”、“文博花园”和高层商住楼为主，如“金成国际广场”、“融元广场”。2、从在售情况看，文化路以西2003年在售高层项目为9个，其中今年新批的项目为3个，去年批的项目为1个，两者只占今年在售项目的44％，说明该区在售项目中55％是在销售01年及以前的旧项目；而文化路以东2003年在售高层项目为17个是西边的近2倍，其中今年新批的项目为6个，占总项目的35％，去年的项目为5个，占总项目的29％，两者共占今年在售项目的64.7％，只有35.2％是在消化01年及以前的项目，说明高层在文化路以东，经三路附近发展迅速。3、从价格和面积看，文化路以西高层的均价为1854元，主要是老盘较多，拉低了该范围的价格，面积主要集中在中小户型，30-100平方米占该范围总套数的23％，100-150平方米占总套数的46％，150平方米以上的占总套数的31％；而以东高层的均价为2963元，以大户型为主，30-100平方米占该范围总套数的4％，100-150平方米占总套数的21％，150平方米以上的占总套数的75％。
      东区主要分布在未来大道，107国道及东明路沿线附近，高层项目之多，档次之高。全年共销售2097套，销售面积为30.73万平方米，较去年同期增长60％，占全市高层销量的28％，销售额为8.82亿元，占全市销售额29％。在售项目为34个，其中今年新批和去年批准的项目占76％，只有24％是01年及以前的项目，可见，该区楼盘更新迅速。在购房人群中本地人仍然是消费的主力军，占该区销量的54.4％，比去年提高近2个百分点，主要集中在33-52岁之间，占该区销量的60％。该区户型也发生了变化由去年的11种增加为今年的17种，户型的平均面积由去年的169.42平方米减少到今年的142.56平方米，下降了22.88平方米，其中以四室两厅比重下降最为明显，占比由去年32％降为今年的22％，近10个百分点。
       和东区一样中区也是高层项目较集中的区域，但楼盘规模有着很大的区别，东区主要以大规模的高档住宅为主，而中区由于是传统的市中心和商业聚集地，不菲的地价，和有限的开发土地，必然决定该区开发以小楼盘的高层和小高层为主。今年在售高层项目为78个，销售3369套，销售面积为42.22万平方米，占全市高层销量的39.45％，销售额达到12.5亿元，占全市场销售额的41.63％，这些都为各区之冠。同东区一样，本地人也是该区销量强有力的支持者，但本地与外地人的购房比重有很大的不同，东区外地人购房比重由去年的46％降为今年的43％，本地人由去年的52％升为今年的54％，而中区外地购房者的比重由去年的37％升为今年的46％，增加9个百分点，本地购房者由去年的61％降为今年的51％，下降了近10个百分点。在户型上也发生了很大的变化，全市最高的单价，使得大面积、高总价的户型在今年已不多见，取而代之的是低总价的中小户型，该区已售的高层户型的平均面积与去年同期相比下降了26.93平方米，100平方米以下的户型占比由去年的17.4％升为今年的36.4％，120平方米以上的户型所占之比由去年的74％降为今年的56.8％，今年不断推出的“错层”、“楼中楼”、“自由分割”等户型，通过赠送夹层和多变的户型结构，不仅增加了可利用的空间面积，满足现代人群多变的需求，提高房子的性价比，同时也更有利于商业投资。因此，今年该区市场形势看好，供需情况由去年的1.51：1降为今年的1.08：1。
      西区和南区经济欠发达，也不是政府规划的重点，与其它三区相比对于高端的高层项目市场反映冷淡。两区的销售合计数不及中区1/4，每平方米的价格也比中区低500-700元，但在嵩山南路沿线今年出现了不少高层项目，提高了两区楼盘的品质。但由于经济的制约高层项目仍以居住为主，作为投资的人群比较少，因此小户型并不像其它区域那样流行。西区户型的平均面积比去年还增加了11.79平方米， 120平方米以上的户型占该区的比例由去年的58.45％增为今年的72.95％，主要原因是单价便宜，在西区花20-40万元就可以买到平均面积为150平方米左右的高层，而这个价格在中区只能买到123平方米左右，在东区买到132平方米左右，相差近18-27平方米，花同样的钱可以得到更多的面积，居住起来也更加舒适。南区则不同，在售项目为4个，比去年仅多1个，说明今年南区的销售对像的仍是以前的旧项目，虽然销量比去年多了0.1万平方米，套数增加20套，但供需情况不容乐观，投放与销售之比为3.02：1。与西区相反在售项目的建筑面积在100平方米以下的占比由去年的1.75％增加为今年的30.7％，120平方米以上所占的份额由去年的87.7％降为今年的57.6％，所以在南区大户型、大面积的高层项目销售情况令人担忧。

特点五：户型趋小化

      从图表看，我们一目了然，户型面积两极变化较大。80平方米以下的销量占比由01年的0.15％增为03年的20％，81-120平方米的占比由01年的5.57％增为03年的12％，而161-190平方米的占比由40.89％降为03年21％，191平方米以上的由01年的25.55％降为03年17％。并且全市的高层整体平均面积也由02年的152.71平方米降为03年的145.63平方米。面积的减少主要有以下几个因素：1、随着经济的发展，高收入的年青人不断增多，追求舒适，崇尚自由是现代年青人的共性，而小户型的高层公寓正是符合这类人群的目标要求。2、由于高层单价较高，主要集中在2500-3500元，160平方米以上的户型总价就会达到40-60万之间，这样就会与经济型别墅在价位上冲突，所以，在单价变化不大的情况下，只有缩小户型面积降低总价，才能提高销量。
      但对于象征着现代化的高层建筑而言，减少面积，并不意味着使用功能和舒适度的降低，相反在对户型缩身的同时，对楼盘的含金量，如：配套设施、物业管理、周围环境等应有更高的要求，才能满足消费高标准的需求。

特点六：外观推陈出新
      郑州近些年经济飞速发展过程中，高层项目层出不穷，但由于高层与多层相比存在着总价高、物业管理费贵、得房率低等客观原因，开发高层仍以一栋或作为整个小区的点缀为主，把它作为主导产品，大规模、小区化开发的项目并不多，因此放眼望去一栋栋高层犹如鹤立鸡群，缺乏统一性，整体效果差。外观也主要以传统的柱形为主，虽然近些年来出现了空中花园，外立面的颜色也不断的出新，但外形并没有太大的变化。可是这种状况在今年有了变化，楼形由柱状向更宽面的方向发展，并且出现了扇形、错位的形状，还有的在楼顶修了装饰物。不仅楼的外观发生了变化，像“天下城”除了单栋楼的外观独特，楼与楼之间从高到低如“阶梯状”一字排开，从外观上看，整个小区气势逼人，豪气冲天，站在小区外无人不被它具有现代、时尚的魅力所震憾。夜晚，楼顶边缘挂着的小灯，使小区阶梯状的外观，很远就能映入眼帘，成为城市一道独特的风景线。小区的建设正是符合了“提供高品质、高标准、高层次的产品，给人一种受尊重的生活”的开发理念。可以说“天下城”为郑州高层建筑打开了新的篇章。
      建筑不仅是供人居住的场所，同时也是城市发展变化、物质文明的体现，是凝固的艺术，更何况随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导今后楼市应该是不容置疑，我们在不断对户型、对绿化、对物业管理和得房率关注的同时，也不要忘记外形的变化，楼宇与整个小区的搭配、与周边建筑的结合、与整个城市文化的融合。而不是为了盖房而盖房，要使建筑本身除了达到居住上的满足外，更重要的使它形成开发公司的风格，成为城市的象征，经得起时间的考验，不会随着时间的推移成为城市的垃圾。
      通过以上对高层项目在03年呈现的特点的回顾与分析，我们可以清楚的发现，在政府宏观调控下，投放量的增加得到有效控制，这样对空置房的消化和高档房的建设起到积极的作用。高层市场已经在郑州经历了五六年风风雨雨的过程中，从塔楼到板式，从一梯8-10户到一梯2-3户、从不适用的大户型到合理的小户型、从20层以上的高层到13层左右的小高层，从一栋楼到成规模的大盘，从盲目的开发到有针对性的研发，高层也和其它物业类型一样一步步走向成熟、理性被越来越多的消费者所接受。随着城市现代化的发展，土地资源的紧张和人们生活品质的提高，增加高层项目的建设也是必然的趋势。正在热火朝天、紧锣密鼓建设的郑东新区CBD中央商务区规划设计80米以上高层建筑就达60栋，而今年已有25栋高层开工建设，虽然大环境给高层项目提供良好的发展空间，但在竞争日趋激烈，产品多元化的市场中仍不能大意，满足消费者多变的心理、准确定位、避免产品同质化、成为市场的领路军是大家追求的目标。