2003年,郑州别墅市场走过了不平凡的一年。在经历了非典疫情、国土资源部出台的45号文、央行121号文以及理论界的大争鸣、大讨论后，市场仍呈现出理性的上升态势。繁荣与喧嚣过后，到底2003年的郑州别墅市场有何特点，明年又将有何发展趋势？本报告将予以分析。
一、投放情况：
1、整体投放情况:

      纵观上图，从1999年至2003年，郑州别墅市场的投放呈现冲高回落之势。2002年投放量达到顶峰，在此出现拐点后步入冷静。受国家停止别墅用地供应的影响，2003年别墅市场的投放项目为7个，其中新面市项目4个，续建项目3个，仅比去年少一个；但投放面积却较上一年有较大幅度的削减，降幅高达58.92％，与2001年相比，下降了22.45％。政策导向的影响初见端倪。
      郑州市别墅市场的区域性较明显。在2003年别墅投放项目中，西区1个，东区1个，北区5个。在2003年北区仍是郑州市别墅投放的热门区域，其投放量占到了全市别墅总投放量的近70％。北区紧临黄河和森林公园，自然环境好，交通便利，优越的自然环境和浓厚的人文积淀，再加上郑州市政府北进东移远景规划策略的推进，北区更适宜健康人居。由于别墅项目对土地和环境等的特殊性要求，北区理所当然也成为“别墅”项目的热土。
2、分类投放情况：

由2003年别墅投放的物业类型对比图可以看到，叠加占据了郑州市别墅市场的绝对份额。其中独立别墅的市场占有量有较大幅度的提升，从2002年的不到2％上升到17％。2003年6月份正弘开发的“九郡?弘”的开盘入市，拉升了独立别墅占有的市场份额。自2001年“家和万世”联排别墅和“金色年华”叠加别墅面市之后，联排、叠加就以其经济性、低价位迎合了一部分消费者的需求，有需求就有市场，再加上郑州市整体的消费水平以及本地可利用资源稀缺现状的影响，于是一些开发商纷纷将目光锁定到“经济型”别墅。独立别墅在房产界引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其间渗透的生活理念，居住品位、文化内涵、建筑精神更是不可复制的。而随着经济型别墅的进入，别墅市场的纯粹性、高端品质不可避免会发生异化，从而可能动摇独立别墅的价值体系，这是一个不容忽视的问题。
二、消化情况：（包括东西开发区）
1、整体销售情况：

      从上图可以看出，自2001年至今，别墅市场一路高歌猛进，别墅市场的持续升温与整个房地产市场的持续繁荣密不可分。2003年别墅销售面积较去年增长了12.39％，是2001年全年别墅销售量的近7倍之多。但从销售套数来看，2003年与2002年基本持平，户均面积的提升是销售面积上涨的主要原因。
      在销售价格方面，2003年别墅市场的平均销售价格在2002年出现拐点后有所回升。由于2002年联排、叠加等经济型别墅大量充斥市场，从而导致均价有所下滑，而2003年“九郡?弘”独立别墅在“联排叠加”热潮中激流勇进，直接带动了别墅市场的整体均价；再加上2003年年初，别墅供地叫停的通知，这一政策的变化牵动了楼市神经，特别是给即有别墅项目的开发商带来了“喜讯”，对他们而言，等同于获得了“特许开发权”，即通过政府管制限止了新的别墅开发商的进入，其结果必然导致别墅市场的供给垄断，今后别墅市场有限的供给也将导致别墅价格的提升。但是，由于“储备土地”的存在，短期内不会有大幅度的变化。当然，开发商不能因有限供给而故意抬高价格。别墅作为楼市中的一种高端产品，其客户位于金字塔顶部，需求的个性化和品位度极高，并不存在急于改善居住条件的现状，因此只有性价比高的别墅才能真正赢得市场。
     "非典"过后，人们对健康住宅的呼唤越来越强烈。"非典"给楼市带来了一些正面的警示，也给楼市的消费者提供了新的价值取向，低密度、低容积率、高绿化率的郊区化住宅、健康住宅、生态住宅会受到购房人更多的青睐。近郊的联排叠加别墅以其适中的总价，迎合了部分中高层消费者的需求。当然，在经济实力允许的条件下，独立别墅仍是实现别墅生活、诠释自由生活的首选。
2、分类销售情况：


     通过对2003年别墅市场销售的各总价段及面积段进行对比，可以看到2003年别墅的销量主要集中于总价在80万以内，面积为200---350平方米这样一个范围之内。与2002年相比，总价在高位区的别墅销量比例在不断上升，总价在100万以上的销售比例从2002年的6.26％一跃上升到2003年的22.6％。从销售面积来看，单套面积为200-250平方米的主导产品在2003年受到排斥，取而代之的是250平方米以上的大户型大行其道。与2002年相比，250平方米以下的产品销售比例有不同程度的下降，面积在250平方米以上产品销量有大幅提升，其中面积在300---350平方米的产品销量更是上升了近14个百分点。独立别墅的热销是大面积、高价位别墅销售比例大幅提升的主要原因，如 “九郡?弘”、“东方今典”大型纯独立别墅销售的全线飘红，无疑对这种变化起到了推波助澜的作用，引领了别墅市场又一轮新的变革。随着人们对低容积率、高占地面积郊区住宅需求的增加以及别墅产品品质的不断提高，郑州的别墅项目，尤其是产品单一的纯别墅项目前景应该较为乐观。

      从2001年到2003年户均面积对比图可以看到，2002年户均面积最低，究其原因，与2002年联排、叠加等经济性别墅“短平快" 的放量入市有关。2003年别墅市场的户均面积较2002年增加了27.36平方米，大面积独立别墅投放量及销售量的放量上攻，不仅拉动了别墅市场均价走高，也提高了别墅市场的户均面积，只是相对于经济型别墅而言，独立别墅所占份额较少，特别是由于2002年郑州市场的联排、叠加别墅的大批量进入市场，早已出现了集中供应的格局，大部分产品要在2003年得到消化。所以独立别墅的影响力度不是太大。再加上前两年，独立别墅供应量的下降，2003年放量上市无疑缓解了独立别墅阶段性供给不足的局面。

      从上图可清晰看出，2003年各类型别墅物业的销售比例基本沿袭了2002年的趋势，仍以“联排、叠加”这种经济型别墅为主。与2002年相比，联排别墅占据市场的份额有所下降，而叠加别墅占据市场的份额从2002年的43.3％上升到2003年的45％，独立别墅的销售比例也有同等幅度的提升。叠加别墅以其比联排别墅更高的土地利用率受到众开发商的青睐，瓜分了联排别墅市场份额，由于其价格与高层住宅均价相当，其潜在的客户群体数量得到很大提高。相信在一段时间内，叠加别墅之风仍将引领别墅市场。对比2003年各类型别墅的投放与销售情况：叠加别墅与联排别墅的投放量与销售量之比为1：1.07和1：3.26。也就是说，上一年度大量投放的两种经济型别墅在2003年有着较大程度的消化。现将2002年、2003年两年各类型别墅投放与销售情况进行对比：联排别墅的投放量与销售量之比是1：0.92；叠加别墅与独立别墅的投放量与销售量之比分别是1：1.44与1：1.56，由此可以看出，“叠加”这种经济型别墅与独立别墅市场都存在一定的空间。随着市场的悄然变化，产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变，与此同时，经济型别墅的问题日益加剧。如“片面追求高密度、容积率而导致环境严重下降；忽略整体社区的环境设计”等不容忽视的问题，从满足大部分经济型别墅的购买者的真正需要出发，提高经济型别墅的人居质量将是下一代经济型别墅竞争的重点。独立别墅作为住宅产品中的一种顶级产品，其在郑州市场并没有达到饱和程度，“九郡?弘”、“东方今典”等纯别墅项目的热销便是有力的佐证。
      一般一个规模比较大的别墅区的开发时间都在5年以上，在这么长的开发时间里，客户的需求是不断变化的，创新对于开发商来说，是别墅稳步开发、寻求卖点的唯一出路。创新是必须的，但保持品质的原则不能变，保持品质的重要因素就是保持别墅项目的产品纯度，因为不同产品的客户群和客户层次、客户需求是不一样的，在不同的客户群面前，开发的规律是"就低不就高"。举个例子，在一个小区中，一部分客户群的家庭年收入在100万元，一部分客户群的家庭年收入在500万元，那么这个小区的物业收费、超市、会所、幼儿园等生活必须配套的档次都要以年收入100万元的客户为基准，小区的品质很难与高端客户的需求相适应。因此，尽管产品丰富有利于销售，对于开发商来说开发风险比较低，但产品丰富所带来的客户需求复杂，无法保证品质。 据了解，在国外，纯别墅项目的保值、升值空间远远大于产品丰富的其他社区。

      从上图可以看到，独立别墅的价格连续三年呈平稳上升态势，与2002年相比，2003年的涨幅较大，每平方米上涨了527元；联排别墅基本持平，叠加别墅上涨了543元/平方米，涨幅最大。在2002年大量投放的别墅项目，至2003年逐渐成为现房，期房到现房的转变无疑支撑了2003年别墅价格的提升。市场需求的变化，在一定程度上决定了价格的变化趋势。由于年初45号文件规定停止对别墅用地的审批，在一定程度上紧缩了别墅市场的供应，从而刺激了别墅的消费需求，短期内将增加别墅市场的有效需求。与此同时，良好的宏观经济及投资环境，城市居民可支配收入的提高以及大量外来高收入群体的涌入，刺激了郑州别墅的需求。另外，市中心高档房房价大幅上涨的压力，城市交通立体网络的完善，也刺激了别墅需求放量。多重因素一定程度上刺激了别墅价格走高。随着产品的不断推陈出新、有较强竞争力项目的不断增加，在售别墅价格近期内仍会呈现出小幅上扬态势。
三、已购别墅消费群体情况：

      从上图可以看到，2001年至今，购买别墅时采用一次性付款方式的消费者的比例呈平稳上升态势。2003年一次性付款方式的比例为28.35％，比2002年高出近3个百分点。一次性付款方式比例的提高主要得益于本地消费者的支撑， 当然外地消费者的强力拉动也不容忽视。如何更好地刺激外来人员在郑消费，最大限度的扩大客户源，将是今后众开发商在开发销售过程中亟待解决的问题。
四、别墅市场特点综述：
      1、别墅市场重遭政策袭击，发展日趋理性
      2003年的别墅市场受宏观政策影响较大：先是2月18日国土资源部出台的45号文，明确要求各地控制对别墅等项目的土地审批。接着是6月13号央行发部的关于加强信贷业务管理的通知，强调要对大户型、大面积、高档房、别墅等项目适当限制。别墅作为住宅的终端产品，有着开发周期短、销售周期长的特点，由于2002年别墅市场供应速度过快、已初步形成短期内供过于求的局面，这些政策的出台，对于规范与完善别墅用地市场，提高现有别墅的消费能力，今后别墅项目开发将起到一定促进作用，使供需结构趋于平衡，市场发展日趋理性。
      2、市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧
      从总价格段来看，郑州的别墅需求市场已经开始呈现两极分化的状态。80万元以下的别墅仍占据着市场的绝对份额，备受正在成长起来的中产阶级的青睐。总价在120万元以上的别墅产品凭借其优越的自然环境和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位；中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场需求量仍低位运行，急需进一步加强市场定位的工作。
      3、创造社区环境与人文环境渐成理念
      2003年新增的项目，有近半数的楼盘容积率在0.5以下，绿化率超过了50%。在产品设计和规划方面，新盘在品质上与往年比已经有较大改观。 
      在产品设计和材料日趋同质化的今天，产品本身提升空间已经有限。而别墅购买者一般都比较理性，炒概念又不奏效，一些开发商已经开始从人文环境上下力气。人文环境理念不仅要求社区产品和配套精益求精，还要求别墅开发商从前期产品定位、客户定位，即产品推出前即开始营造和规划整体社区人文环境，并成为增加品牌含金量的重要砝码。这些努力在市场销售实践中已经取得了一定的收效。
五、存在的问题： 
      1、产品层次及市场定位不够明晰
      在国外，一般所谓的高尚社区基本上都是高档别墅群，而郑州的别墅项目大部分是联排别墅、叠加别墅和独立别墅混在一起，虽然产品丰富有利于销售，对开发商来说降低了风险，但产品丰富所带来的是客户需求复杂，整个小区缺乏层次，难以形成同质社区。所以，在产品层次方面仍有待明晰。当然，已成成品的社区，可以采取组团式，尽量减少这种不利因素的影响。
      伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，竞争逐渐加剧，别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位也应越发清晰。如富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅；一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对低，设计别致的别墅则是他们的首选。开发商只有通过准确的市场定位，大大削弱项目在区位、交通上的不利因素，加强社区自然环境、人文环境的建设，改善项目品质，加上适中的价格和户型，推向市场才能受到定位群体的积极响应。
      2、别墅市场严重缺乏民族特性
      别墅是住宅的终极产品，无疑负担着巨大的文化使命。目前郑州市场上的大部分别墅在风格上克隆的是北美或欧洲的风格，严重缺乏民族特性。这是在别墅市场发展的初级阶段，为了迎合外国居住者和有海外生活背景人士的需求所致。但是随着别墅市场消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场；另外，一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40％的人喜爱北美的风格，21％的人喜爱中式风格，19％的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21％的人喜爱中式风格，这部分的市场还是空白。新唐风四合院式的人文别墅“水映唐庄”的强力推出，使河南市场上具有民族特性的别墅项目崭露头角。“水映唐庄”的问世，符合人们的传统生活背景和居住理念，迎合了部分消费者的四合院情结。
      3、个性化不够明显
      进入一个别墅区，很容易就会发现，除了门牌号不一样，其他的一模一样，这样的产品显然已经不能适应现在的别墅市场需求。有资料显示，目前，别墅市场需求出现了明显的个性化和私有化倾向，开发商只有在满足购房人新需求的前提下创新，才能赢得客户，占得优势。比如在个性化需求方面，购房人希望别墅产品在设计风格、设计细节上打破"千楼一面"的格式化思想，实现"惟我独有"、"与众不同"的个性化追求，开发商在设计新别墅时，就应该充分考虑到这一点，在总体协调的前提下，力争实现楼楼不同，如此个性化的设计，定能得到客户的普遍认可；再比如在满足客户的私有化需求方面，把电梯、桑拿、酒吧、私有健身会所等公共设施尝试着建在了业主的家里，相信也会有市场。创新对于开发商来说，是别墅稳步开发、寻求卖点的惟一出路。
六、预测：
      1、新增供给继续放量。
      一方面，由于2003年开工的别墅项目一期的规模都不大，二期如果在2004年上市，会形成一个很大的增量。别墅市场供应量仍然会继续增加。
      2、项目经过整合，重新进入市场。
      随着国土资源部45号文对别墅用地的叫停，许多有经验的开发商拿不到新的别墅用地，可能会把目光投向市场上的那些定位差、积压的别墅项目。通过对积压的别墅资源整合，大手笔的投入于改善交通、配套，同样也可以取得比较好的销售业绩。如果能有政策上的扶持，对开发空置别墅项目的开发商给予一定的鼓励，很可能会促进结构性供求矛盾的解决。
      3、需求上扬
      在多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。除了别墅市场原有的需求外，随着郑州市经济发展，本地消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了外来商家进入郑州，他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，2004年别墅销售率将有所提高。
      4、价格更加趋于理性
      从全年各月价格走势图可以看到，2003年的曲线是高起回调趋势。预计2004年郑州市别墅市场的价格更加趋于理性，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动，不同位置、不同品质的别墅价格表现不同。由于今年推出的项目建设逐步成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质将进一步提高，价格也会上行。
品质好的近郊经济型别墅项目由于数量减少，需求量大，仍会受到追捧，但2003年其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。受总量的影响，豪华别墅价格可能会继续微调，但幅度也不会太大，部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，甚至价格可能出现大幅上升。
      5、品质提高
      别墅品质将进一步提高，主要体现在以下几个方面。
     （1）、追求低密度，更加注重社区环境。
      2002年以前近半数以上的项目容积率在0.6～0.8之间，2003年有近半数的开盘项目容积率在0.5以下。越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段；能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。
     （2）、风格多样化，结构形式多元化。有资料显示，别墅市场的需求出现了明显的个性化和私有化及多元化倾向，这就需要在别墅的开发过程中有所创新，不断细化市场定位，满足差异化需求。
     （3）、注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化。
由于大多数别墅消费者购买别墅的主要目地是为了提高生活质量，尝试新的生活方式。因此，他们需要“更健康，更接近自然，有更多户外活动”的新生活方式，具有空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在郑州别墅项目的设计在结构上、功能上更加具体、细化、对生活方式的研究与探索更加深入。如在环境的设计和建设时，更加注重与外部是否协调；将5-7个房间作为别墅的主力户型进行设计；别墅内保留佣人房等。