据统计，2002年我市批准预售项目103个，其中新项目65个，加上前几年推出但未被市场消化的项目，在2002年多层市场上在售多层项目有297个，其竞争的激烈程度可见一斑。
一、 多层市场供应情况
1、 市场供应量继续增长，但增速放缓
2002年多层市场投放面积达196.66万平方米，较上年增长15.2％，较上年33.1％的增幅相比增长速度放慢17.9个百分点，绝对值增长26.01万平方米，也较上年绝对值增长幅度减少了42.4万平方米。
2、 多层住宅投放比重降低
2002年我市多层批准预售项目103个，投放面积196.66万平方米，占全市总投放量的55.2％，较上年63.8％的比重下降8.6个百分点，2002年多层占住宅总投放量的比重为61.3％，较上年70.7％的比重下降9.4％。以多层住宅为主导的传统住宅供应格局正悄然发生着变革。
3、 投放项目单个规模偏小
2002年全年平均单个项目规模为1.91万平方米，较上年的2.22万平方米减少了0.31万平方米，造成此局面的原因主要由于2002年中心城区的多层住宅投放项目数较多，但受地价及位置的限制，规模普遍偏小。
4、 老项目的续建与新项目开工交相辉映
2002年，一批“大盘”如中方园、21世纪社区、鑫苑名家、湖光苑等等纷纷推出自己的续建、扩建项目，有的放矢地分期开发是规避开发风险，减少资金占用的重要举措，而前期开发项目所聚集的人气也为项目的后期运作提供了良好的氛围，2002年续建的多层项目投放量占到总投放量的近三分之一。
2003年，多层住宅供应量将会承接前两年的增长之势，维持较高的供应量，但在整体住宅市场中所占比重会继续下降，受市政府房地产开发建设宏观调控对项目规模的限制影响，中心城区可供开发的大片土地较少，中心城区内的多层项目将会有所减少，规模化的楼盘仍将集中在城郊。
二、 多层市场销售情况
1、 销售量增势明显
2002年，全市共销售多层住宅15905套，销售面积为188.39万平方米（包括经济适用房1110套，面积13.09万平方米），较上年增长12.2％，较2001年4.4％的增幅提高7.8个百分点。与投放情况相比，多层市场的消化能力较强，从2001-2002年多层住宅销售走势图上，我们可以清楚地看到多层住宅的销售量一直处于平稳上扬的态势。
2、 多层住宅占市场份额有所降低
2002年多层住宅销售量占总销售量的67.0％，占住宅销售量的72.5％，较上年均下降了1.3个百分点。多层住宅市场份额降低的主要原因是：2002年其它住宅类物业，特别是经济型别墅以优于多层住宅的环境，不断走低的价格，吸引了一部分多层消费者中的高收入客户，销售量提升较快，造成多层住宅市场份额的降低。
3、 销售额稳中有升
2002年多层住宅销售额达31.38亿元（包括经济适用房销售额1.65亿元），较上年增长9.4％，占总销售额的48.6％，占住宅总销售额的59.8％，多层住宅销售额的增长得益于销售量的攀升。
2003年多层作为中低收入阶层广大消费者的首选，逐步实施的货币分房政策也将在一定程度上可以刺激多层市场的需求，多层市场发展仍将继续保持平稳增长，但由于货币分房政策效应是逐渐释放的，多层市场的购房数量不会有太大的增长，消费者对房屋质量的要求将进一步提高。
4、 成交总价集中在15-25万元
2002年销售的多层住宅中，成交总价在15-25万元的占多层总成交套数的45.7％，15万元以下的占31.5％，两者合计为77.2％。2001年我市城镇居民可支配收入为6633元，家庭年收入约在2万元左右，按通用8：1的房价比计算，我市居民可接受的房价在16万元左右，正好落在15-25万元的区间内。但按众数（就是次数出现最多的数值）计算，多层住宅单套成交总价在18.5万元，高于居民可接受的总价2.5万元。
2003年会有更多的中低收入家庭加入到购房者的行列，经济适用房、低总价房将是他们的首选，而目前郑州缺乏的正是此类物业。建议房产商应该将眼光放远一些，设计一些适合市场需求的产品，总价应控制在20万元以内。毕竟目前潜在市场需求最大的部分是在于大众化的市场，工薪阶层的市场。做低端市场并不意味着就和低利润划上等号。
5、 户型仍以三室二厅为主，房型面积趋小
2002年多层住宅共销售15905套，其中：三室二厅销售6976套，占总销售套数的43.9％，建筑面积多在130-140平方米之间，占该户型的27.1％，其户均面积为132.74平方米，众数为134.86平方米，高于均值2.12平方米。其次为二室二厅销售3320套，占总销售套数20.9％，建筑面积集中在90-100平方米之间，占该户型的47.9％，户均面积为97.56平方米，众数为94.97平方米，低于均值2.59平方米。
小户型自2001年秋在郑州出现后，2002年更是在郑州房地产市场上大量涌现，一些较大的社区中也纷纷推出小户型来吸引了年轻人，2002年80平方米的小户型销量达2606套，占总销套数的12.8％，较上年增长了8.6个百分点，其中：多层住宅中80平方米的小户型销售2051套，占多层成交套数的12.9％。需要指出的是：一些高层项目新推或改建为小户型，在一定程度上也分流了一部分多层市场的客户。在2003年小户型项目还会增多，区域分布将更为广泛，消费者选择的余地会更大。
以普通多层2001年2季度以来的主力户型---三室二厅和二室二厅为例，从近两年各季度的户均面积的趋势看，二室二厅由100平方米降至96平方米，三室二厅也由135平方米左右降至130平方米左右，房型做小的趋势正日益明显，开发商通过控制房型面积以降低总价方法来吸引消费者，我市的房型设计在逐步趋于合理。
在此需要提醒开发商的是：房型面积减少并不能通过牺牲居住功能来达到控制面积的目的，而是通过减少不必要的空间来控制面积，设计合理紧凑型的房型应该是今后中低价房发展的一个趋势所在。因为决定房屋总价的因素除了单价，还有就是房屋的建筑面积，紧凑型房能给人带来最大的实惠就是总价低。在面宽不可能再缩小的情况下（客厅的面宽一般不小于3.9米，主卧不小于3.6米，次卧不小于3米），缩小房屋的进深能够起到很好控制面积的作用。缩小进深，牺牲面积最大的地方其实是走道，而设计“紧凑型房”最大的问题就是成本过高。但相对于建筑面积，单价对总价的影响还是有限的，而相对于低总价而言，单价往往容易被购房者所忽视。
6、 大盘引领多层市场
从2002年多层住宅（包括经济适用房）的销售套数前十名的排行榜上可以看出，在这十个楼盘中除“时尚Party”为小户型，“盛煌五环村”主打户型为小二房、小三房，规模较小，其它8个建筑面积都在5万平方米以上，其中建筑面积在10万平方米的楼盘就有6个。
这十个楼盘共计销售4138套，占多层销售套数的26.0％，销售面积为43.43万平方米，占到多层销量的23.1％，销售额为6.99亿元，占到多层销售额的22.3％。一批“大盘”以优美的环境、完善的配套、中低的价位，可供选择的多种房型吸引了众多消费者。
三、 多层市场消费群体分析
1、 来自外地的购房群体需求强劲
2002年外地人在郑购房数达9225套，占总套数的42.2％，其中：多层住宅6996套，占多层销售套数的44.0％，其中：普通多层中的外地客户占47.3％，高于全市水平5.1个百分点。郑州作为河南省省会吸引了大批外地（特别是省内）的年轻人，同时也为房地产市场带来强有力的消费群体，“购房入户”政策的实施更加快了外来人口在郑置业的步伐，在2002年购房的外地客户中35岁以下的年轻人占到了71.9％，而由于经济实力和消费水平，此类消费者首先选择是多层住宅。
2、 35岁以下是多层的主要消费群体
2002年，35岁以下的多层购房者占到66.8％，高于总体水平2.8个百分点，成为多层住宅消费的主力，这与此年龄段人群的经济收入与承受能力密切相关，从一定程度上讲，多层住宅以大众的价位受到中低收入家庭的认可。而35岁以上购房者对其它住宅类物业的需求相对较高，同时也预示着35岁以下人群未来二次或第三次置业的需求潜力巨大。
这里还要谈到我市实施的货币化分房政策对楼市的影响，2003年，我市将发放货币化补贴2000户，其主要目标是党政机关、财政全供的事业单位1999年1月1日以后参加工作的新职工，即多为35岁以下的年轻人，而这些人有较新的观念，需求也将呈现多元化，既有经济适用型房，也有改善型房，希望开发商能够切实研究此类型人群的消费特征，开发出适合的产品，以满足他们的需求。
四、 各区域多层市场分析
（一）各区域供需情况：
1、 北区多层市场（农业路以北的区域）
2002年，北区多层市场投放项目24个，投放面积为58.25万平方米，占全市多层投放量的29.6％，较上年下降11.7％，平均单体项目规模2.42万平方米，高于总体1.91万平方米的水平。
北区在售的多层项目61个，占全市多层项目的20.5％，销售套数4215套，占全市多层销售套数的26.5％，销售面积54.20万平方米，占全市多层销售面积的28.8％，销售额8.67亿元，占全市多层销售额的27.6％。
2002年北区多层项目的投放量与销售量之比为1：0.9，供应量略大于消化量。值得一提的是随着“北扩东移”战略的深入，北区正由以多层住宅为主要开发形式向多层与高层并重的方向发展，与上年投放情况相比，多层住宅投放量下降了11.7％,多层投放占全区的比重由2001年的80.9％下降至2002年的60.4％。
2、 东区多层市场（城东路/经三路以东的区域）
2002年，东区多层市场投放项目17个，投放面积为33.51万平方米，占全市多层投放量的17.0％，较上年上升43.3％，平均单体项目规模1.97万平方米，略高于总体规模。
东区在售的多层项目共计45个，占全市多层项目的15.2％，销售套数2860套，占全市多层销售套数的18.0％，销售面积36.79万平方米，占全市多层销售面积的19.5％，销售额6.84亿元，占全市多层销售额的21.8％。
东区多层项目相对于其它区域而言投放比例较小，占东区总投放量的46.6％，但区域发展前景、高档楼盘的聚集吸引了大批置业者的目光。2002年东区多层项目的投放量与销售量之比为1：1.10，消化量大于供应量，东区多层市场的吸纳情况良好。
3、 中区多层市场
（农业路以南、城东路/经三路以西、淮河路以北、嵩山路以东的围合区域）
2002年，中区多层市场投放项目36个，投放面积为45.66万平方米，占全市多层投放量的23.2％，较上年下降45.9％，平均单体项目规模1.27万平方米，多层项目的规模大大低于全市1.91万平方米的平均水平，投放面积在3万平方米的楼盘仅有3个。
中区在售的多层项目121个，占全市多层项目的40.7％，销售套数4394套，占全市多层销售套数的27.6％，销售面积42.47万平方米，占全市多层销售面积的22.5％，销售额7.67亿元，占全市多层销售额的24.4％。
中区地理位置得天独厚，受土地面积及开发成本的限制，多层项目中小项目居多，2002年中区多层项目的投放量与销售量之比为1：0.93，供应量略大于消化量。
4、 西区多层市场（嵩山路以西的区域）
2002年，西区多层市场投放项目18个，投放面积为36.37万平方米，占全市多层投放量的18.6％，较上年上升45.5％，平均单体项目规模4.04万平方米，西区由于土地供应相对充足，地价较为低廉，楼盘规模化程度较高。
西区在售的多层项目48个，占全市多层项目的16.2％，销售套数2829套，占全市多层销售套数的17.8％，销售面积34.96万平方米，占全市多层销售面积的18.6％，销售额5.22亿元，占全市多层销售额的16.6％。
西区是2002年开发的一个热点区域，批准预售的18个楼盘中有15个为新项目。2002年西区多层项目的投放量与销售量之比为1：0.96，供应量略大于消化量，供应与消化量占全市的比重相同，区域内多层市场供需基本平衡。
5、 南区多层市场（淮河路以南的区域）
2002年，南区多层市场投放项目9个，投放面积为22.87万平方米，占全市多层投放量的11.6％，较上年下降8.4％，平均单体项目规模2.54万平方米，略高于总体规模。
南区在售的多层项目22个，占全市多层项目的7.4％，销售套数1607套，占全市多层销售套数的10.1％，销售面积19.97万平方米，占全市多层销售面积的10.6％，销售额2.98亿元，占全市多层销售额的9.5％。
南区受地域、市政规划及区域经济影响，房地产项目少，对购房者的吸引力不大，规模化程度不高，销售量也相对较小，2002年南区多层项目的投放量与销售量之比为1：0.87，供应量略大于消化量。
（二）各区域多层住宅成交总价情况：
北区多层住宅总价在15-25万元之间的占到53.7％，高于全市水平8.0个百分点；东区总价25万元以上的占到35％，高于全市水平12.2个百分点，较其它区域明显提高；南区总价15万元以下的比例占到了40.3％，25万元以下的82.1％；西区相对于南区而言，总价在15-25万元的比重明显提高，25万元以下的占到了85.0％；中区15万元以下的比例最高，其原因是区域内小户型的低总价所致。
从各区域的成交总价来看，基本与本区域消费者的经济实力、消费水平及区域内项目定位吻合。区域内楼盘之间的价格差主要取决于物业的品质、小区的环境、配套设施的完善和开发商的知名度。
（三）各区域多层住宅成交户型占比情况：
北区多层以三室两厅为主力户型，占到了销售总量的53.2％，而一室一厅的小户型推出较少，多层复式住宅销售所占比重较全市高出1.5个百分点；东区与北区情况大致相同，但一室一厅占比较北区提高；南区二室一厅和三室一厅的占比明显较高，这与区域客户需求相吻合；西区二室二厅和三室二厅比重较高；中区一室一厅的小户型销售良好，占比达24.7％，可以说，中区的小户型拉动了全市小户型的占比的提高。
（四）各区域多层消费群体情况：
按地域划分多层消费者的构成，我们可以清楚地看到：东区和北区的外地消费者较多，已经高于本地的购房者，北区和东区的人文、地理环境是吸引外地置业者的主要原因，而南区和西区，则不被外地人士看好，购房客户主要是区域内人群，这从一个方面也反映出外地人没有本地人所固有的地域情结，他们更看重区域的发展前景和自己的发展空间。
按年龄划分多层消费者的构成，我们可以清楚地看出：北区35岁以下的购房者占到了73.5％，大大高于其它区域。区域内浓郁的科技与文化氛围、档次齐全的楼盘、小区内优美的景观、可以满足不同消费层次的房型是吸引年轻人特别是白领阶层在此置业的原因。
总之，2002年多层市场在供应量增加的同时，需求量也增加。2003年多层市场将更趋于成熟，趋于市场化，市民的需求导向将会使中低价位楼盘以及一些物业规模及品质上有特色的楼盘成为楼市的宠儿。市场永远是变化的，动态的，我们拭目以待，迎接市场的变化。